Le bail commercial dans une procédure collective
Le bail commercial est souvent l'actif clé d'une reprise : voici comment il est protégé pendant la procédure, ce qu'il advient des loyers, et comment il peut être cédé au repreneur malgré les clauses du bail.
L'emplacement fait parfois toute la valeur d'un fonds de commerce. Le sort du bail commercial est donc un enjeu central, autant pour la survie de l'entreprise que pour un candidat à la reprise.
La poursuite du bail
Le jugement d'ouverture n'entraîne pas la résiliation du bail commercial : celui-ci se poursuit. L'administrateur (ou le débiteur) décide de continuer le contrat lorsque l'activité le justifie. Toute clause prévoyant la résiliation du bail du seul fait de la procédure est réputée non écrite.
Le bailleur ne peut pas non plus agir en résiliation ou faire jouer une clause résolutoire pour des loyers et charges dus avant le jugement d'ouverture : ces créances sont gelées comme les autres dettes antérieures.
Le sort des loyers
Les loyers échus avant le jugement constituent une créance antérieure, à déclarer par le bailleur, et ne peuvent être réclamés directement. En revanche, les loyers nés après le jugement, correspondant à l'occupation des locaux pour les besoins de l'activité, doivent être payés à leur échéance.
Si ces loyers postérieurs ne sont pas réglés, le bailleur peut, après un certain délai, demander la constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement.
La cession du bail au repreneur
C'est un point décisif pour la reprise : lorsqu'un plan de cession est arrêté, le tribunal peut ordonner la cession du bail commercial au repreneur, même en présence de clauses du bail qui restreindraient ou interdiraient la cession. L'emplacement suit ainsi l'activité reprise.
Le repreneur reprend le bail tel quel, pour la durée restant à courir et à ses conditions ; il en assume l'exécution future. La valeur du droit au bail est intégrée dans l'appréciation de l'offre.
Questions fréquentes
- Le propriétaire peut-il expulser l'entreprise en procédure collective ?
- Pas pour des loyers impayés antérieurs au jugement, ni du seul fait de l'ouverture de la procédure. Une résiliation reste possible si les loyers nés après le jugement ne sont pas payés, après le délai légal.
- Le repreneur garde-t-il l'emplacement commercial ?
- Le plus souvent oui : dans un plan de cession, le tribunal peut imposer la cession du bail au repreneur, y compris malgré des clauses contraires. L'emplacement, souvent essentiel à la valeur du fonds, est ainsi préservé.
- Le repreneur doit-il payer les arriérés de loyer ?
- Non en principe : les arriérés antérieurs au jugement relèvent du passif réglé par la procédure. Le repreneur assume les loyers à venir, à compter de la cession, aux conditions du bail.